大家好,今天小编关注到一个比较有意思的话题,就是关于物业维修保养组 的问题,于是小编就整理了2个相关介绍物业维修保养组 的解答,让我们一起看看吧。
正在使用中的电梯一般是15一次常规保养,每次保养都要仔细检查机房、层站、轿厢、井道、底坑各部分零件。养完毕由所属物业公司签字。维保人员出具专门维保单交给物业公司,把需要更换的零部件及费用告知物业公司,物业公司同意后为其更换。
电梯的维保不同时间段做保养的项目是不同的。按照国标规定,电梯维保需要维保人员半个月保养的项目有26项、每个月保养的项目达43项、每个季度保养的项目达51项、每半年保养的项目达66项、每年保养的项目更是高达74项。 比如对于电梯最重要的制动器(相当于汽车的的刹车)的维保,15天必须维保一次,每次维保需要检查电磁抱闸弹簧、电磁抱闸铁芯;检查制动闸瓦磨损情况,磨损严重的应予以更换;检查制动器的轴、运动杆件是否灵活、工作正常,有无异常磨损,必要时加以润滑;检查制动器是否在持续通电下保持松开状态。保证制动器工作灵活可靠。这些工作也仅仅是整个电梯制动器维保部分,其他项目的维保内容更多。
认真仔细电梯维保可以减少故障发生,延长电梯的使用寿命。所以签约一家较好的电梯维保公司和认真仔细监督的物业都是电梯故障率低的有效保障。
关于电梯的使用、管理、维修的等方面的法律规定主要是《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》。按以上法律、法规规定:
1、电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依照本法取得许可的安装、改造、修理单位进行。
3、特种设备使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入使用后三十日内,向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记,取得使用登记证书。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。
4、特种设备使用单位应当建立岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度,制定操作规程,保证特种设备安全运行。
5、特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。
6、其他。
按照国家法规规定,因供热公司向终端户进行收费,所以供热公司承担管道的维修养护,但以下情况除外:
1、新交付小区的头两个供热期,由开发商负责管道维修养护。
2、业主改造户内暖气片或管路的,由业主与装修公司承担维修养护。
在整个供热过程中,物业公司是没有任何管理权限与义务的。
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首先,临沂蓝天热力有限公司发出通知的主送机关(人)没有问题。从通知字面上分析,您小区应是成立了业主委员会,但是业委会应该是没有组织过全体业主召开业主大会,就小区“二次管网”设施管理、维修问题进行讨论、表决并查验后签订协议移交给供热单位,由供热企业统一管理。所以该供热企业才会向小区业主发出通知。另外,需要说明的是小区内供热管线的维修和保养不属于物业公司,业委会在这件事上的职责以及怎样做,发挥多大作用要看小区业主大会通过的《管理规约》和《议事规则》是如何约定的了。
造成供热“二次管网”无人管理这种情况的原因,一般有两种可能:
第一种可能:开发商遗留问题。也是此类问题的普遍现象。前些年由于国家政策法规不严谨,行业监管部门监管力度不够,有些开发商在小区建成后,没有将小区内的供水,供电设施;供气、供热管网设施及邮政设施向水、电、气、热、邮专业监管部门移交,虽然省掉一笔可观“并网”费用,但却造成了一大批例如“高压自管户”(高压自管就是线路设备产权属于用户所有,没有移交给供电部门前,所发生的维修费用和安全事故,将由用户自行负责)这样的历史遗留问题,特别是有些小区进入“中年”后,出现了大量水、电、气、热二次管因网年久失修损坏,信报箱破损无人管理,业主反映问题四处碰壁怨声载道的现象。
而当业主醒过闷儿来,开发商早已不知所踪,而物业只是小区业主雇佣的“仆人”哪有“仆人”为主人添置物品,出钱修缮资产的道理?
确实,一般情况下物业服务企业与小区业主签订的物业服务合同都不会包含上述“水、电、气、热、邮”的出资修缮、更换内容。国家发改委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》(发改价格【2003】1864)第十一条规定了物业费的构成包括:“管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的***费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。”根据以上规定,物业企业在签订的物业服务合同时,通常不会把此类服务包含在内。
而相关水、电、气、热、邮专业监管部门对于业主的投诉反映更是直言不讳:“小区内设施当初开发商没有移交,我怎么管理、修缮、维护?”你们应该去问开发商。
而有人提出是否可以使用小区住宅专项维修资金来维修“二次管网”设施呢?答案也是否定的。2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)第二十五条:“下列费用不得从住宅专项维修资金中列支: (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。”第二款就明确规定了小区住宅专项维修资金不得列支用于供热设施设备的维修、养护费用。
物业服务写的明明白白所有问题立马解决。你看现在物业法笼统,等字眼代替一些具体服务项目,所以扯皮严重。举个具体例子,物业保洁具体人数怎么确定,打扫区域,频次,达到什么清洁程度,收取什么价位,你物业法写明白了还有这么多事事🐴
到此,以上就是小编对于物业维修保养组 的问题就介绍到这了,希望介绍关于物业维修保养组 的2点解答对大家有用。
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